青岛万象城Q1租金单价创新高 华润消费REIT扩募仍在等待

核心提示：2026年第一季度，青岛华夏华润消费REIT（下称华润消费REIT）交出了一份符合预期的城Q创新成绩单。

2026年第一季度，租金华夏华润消费REIT（下称华润消费REIT）交出了一份符合预期的单价等待成绩单。

报告期内，高华基金实现营业收入2.05亿元，润消合并报表层面的募仍本期收入为2.06亿元；净利润为2326.05万元；经营活动产生的现金流量净额为9902.97万元。同期，青岛EBITDA达到1.17亿元。城Q创新

可供分配金额方面，租金由于通常一季度包含春节因素，单价等待对购物中心而言既是高华销售旺季，也伴随着较高的润消营销投入。本季度华润消费REIT实现9013.03万元，募仍单位可供分配金额为0.0901元。青岛按报告期末市值计算的年化现金流分派率为3.66%。而2025年全年的数据为3.72%。

截至期末，华润消费REIT目前持有的唯一底层资产仍为青岛万象城。这座开业已逾十年的购物中心，在期内继续展现出强劲的经营韧性。

资料显示，2026年Q1青岛万象城项目公司实现营业收入2.04亿元，同比增长12.37%。其中，租金收入1.54亿元，同比增长13.65%。

同时，毛利率从上年同期的62.06%提升至66.19%，息税折旧摊销前利润率保持在59.03%的高位。项目最新资产估值达到83.6亿元。

核心运营指标方面，截至报告期末，青岛万象城可供出租面积为139,685平方米，实际出租面积为137,414平方米，出租率为98.37%。

租约加权平均剩余租期为1.83年，较上年同期的2.03年有所缩短。作为青岛当地最核心的购物中心，青岛万象城议价能力较强，这为未来通过续租谈判提升租金单价提供了机会窗口。

最值得关注的指标是平均租金单价。报告期内，青岛万象城平均租金单价水平达到459元/平方米/月，较上年同期的421.03元/平方米/月上涨9.02%，亦高于2025年全年426.61元/平方米/月水平，创下历史新高。

品牌矩阵方面，除此前文章已提及的其已集齐豪华的户外品牌阵容，青岛万象城也持续不断对项目内其他业态品牌进行调改升级。

2026年Q1内，包括户外品牌在内，青岛万象城新开业店铺21家，总计出租面积2441平方米。

重点引入的品牌颇具看点：零售端有THE GUNDAM BASE高达基地山东首店、韩国潮牌Mmlg山东首店、新零售品牌番茄口袋山东首店、英国复古休闲鞋品牌WALSH青岛首店等；

餐饮端则有新京菜品牌羲和·京致山东首店、甜品品牌rainbobo青岛首店等。

营销活动方面，青岛万象城Q1落地了TOMFORD“蜜欲之果”限时主题展华北首展、香奈儿邂逅梦幻香水山东首展、POP BAKERY主题快闪山东首店、周生生雅韵黄金展山东首展等高品质活动。

同步针对会员，青岛万象城围绕元旦、春节、元宵节、女神节等节点，策划了如“新年祈愿/团圆饭”特色兑换、“一起趣研学”手作体验、“Ladycare·女子就是好”精英女性私享沙龙等系列会员专属活动，推动项目会员总人数达到185万人，同比增长22.26%。

进入2026年Q2，青岛万象城在4月份刚刚完成开业11周年庆。季度内，项目新开业或焕新启幕的品牌就超过20家。

包括高端厨房小家电及生活用品品牌“北鼎”、眼镜设计品牌“木九十”、黄金珠宝首饰品牌“梦金园”山海灵韵主题店、轻奢珠宝配饰品牌“白岚”山东首店、鞋履品牌“勃肯BIRKENSTOCK”山东首店、英国鞋履品牌DR.MARTENS、高端女装品牌“衡韵雅序”、IWC万国表精品店、影石Insta360、法国轻奢设计师品牌IRO；

以及砂锅焗海鲜餐饮品牌“甬江烟火”青岛首店、好利来山东首店、寿司郎青岛首店、麒麟大口茶、HOOHOO·创意料理全国首店、嘉士利·黄油手信等。

针对Q2的运营工作，据2026年5月29日举办的华润消费REIT2025年度及2026年一季度业绩说明会上问答内容，基金管理人指季度内，青岛万象城将结合11周年节点，输出“拾壹新章”的主题，打造特色IP形象，呈现全新的空间场景，并通过一系列周年庆人气活动，持续带动消费。

另一方面，扩募是华润消费REIT从单一资产走向资产组合的关键一步。只是截至2026年Q1度末，基金的扩募工作仍在推进中。

2025年，华润消费REIT基金管理人就曾先后推出了两轮扩募方案。

第一轮于2025年3月25日公告，拟扩募购入昆山万象汇项目。第二轮于7月9日公告，拟扩募购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个项目。

据2026年5月29日举办的华润消费REIT2025年度及2026年一季度业绩说明会上问答内容，基金管理人指相关扩募工作仍在按计划推动中。

而2026年以来，华润置地在资产证券化方面的动态愈发频密。

其中在Q2，华润置地就已对新一个C-REITs平台——华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金，即“华润置地商业不动产REIT”进行了申报。该基金的初步底层资产为南通万象城、临沂万象汇。

开业超过14年的成熟资产成都万象城也被挂牌转让，大概率即将成为又一个REIT资产储备。该项目的转让底价达到75.1亿元。

据披露，成都万象城盈利能力强劲被认为是“优质现金奶牛”，2026年仅前两月便实现营收1.66 亿元，净利润5947.3 万元。

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